蛋壳公寓事件是怎么回事(蛋壳事件的来龙去脉)


微博上有一个“蛋壳公寓”的话题,目前阅读10.2亿,讨论36.1万。有一群自称“蛋壳难民”的网友,每天都带上话题#今天蛋壳还钱了吗?#,晒出自己的租金截图声讨要回钱。

遥想去年寒冬,不少北上广年轻人被房东驱赶出门,流落街头。他们想不明白,自己明明交了季付甚至年付的租金,却还被房东“扫地出门”。对于刚毕业的年轻人来说,这笔租金可不是一笔小数目。

房东也很无奈,他们已经有几个月没有收到从蛋壳那边打来的钱,只好下了驱逐令。

1.风口热潮,行业畸变

2005年,高靖从北京交通大学毕业,当了十年的打工人,先后在百姓网、百度、好乐买和糯米网工作过。

在糯米网的时候,他和CEO沈博阳成了好朋友。2014年,糯米网被百度收购了,沈博阳拿钱走人,去了领英中国当总裁,同时也联系了高靖,打算给他一笔投资,支持他创业。

沈博阳

2015年1月,高靖拿着沈博阳投资的150万,还有自己的100万,成立了蛋壳公寓。四个月以后,就拿到了几千万元的融资。

有了这些钱,高靖就开始跑北京的房源。当时,链家旗下的自如从2011年发展至今,已有一定规模。蛋壳作为一个青瓜蛋子,难道不怕被对手生吞活剥?但是高靖不怕,他觉得长租公寓这个行业才刚刚起飞,想要一家独大不是那么容易的,只要敢打仗、会打仗,总会有赢的可能。

高靖

那么,这仗该怎么打呢?一个是要构建数据系统,拿一个房就形成一个数据点,租出去一次又形成一个数据点。有些开始做长租公寓的品牌,不敢拿房、不敢扩规模,担心租不出去亏钱。

但是,如果有了这么一套数据系统,蛋壳拿的房越多,经营数据越丰富,未来对房价和租金价格的把握就更准,那么在拿房的时候胆子就更大了,也更能抢占市场的先机。

再一个是一定要快。特别是对于长租公寓这个行业来说,资产重,规模效应明显,抢占市场就格外重要。

所谓的规模效应,就是规模越大,平均成本越低。只有房源数量上去了,经营规模上去了,公司的营销、服务、装修、客服等成本才能分摊下去。只有平均成本降下去了,利润空间扩大了,公司才能有余力来提高服务质量,建立起长期的核心竞争优势。

2015年以后的长租公寓行业,例如 You+,青客,蘑菇,魔方,优客逸家,全都在铆足了劲地融资,铆足了劲地比谁跑得快。自然而然地,在追求发展速度的时候,蛋壳也染上了这个行业的通病,那就是“高进低出”。

所谓“高进低出”,即公司从房东那里高价把房子租过来,然后又低价转租出去。为了抢占更多房源,整个行业都是这么干。可公司确实不能做赔本买卖,这亏了的差价从哪里找补回来呢?

一个是锁定租金。公司从房东那里拿房的时候,租约一般会比较长,三年五年的,租金锁定。但是转租出去的时候,租约一般是一年一签。

再一个是“长收短付”。公司从租客那里按年度来收取租金,但是付给房东的时候却是按照季度或者月度。这么一来,就打了个时间差,把资金留在了自己的池子里,相当于是一笔巨大的无息贷款。

“长收短付”的模式很巧妙,但不是所有租客付得起年度的租金,特别是刚毕业的大学生。于是有人就想到一招 “租金贷”!和金融机构合作,租客通过贷款支付一年的租金,然后再每个月还贷。

但是,租金贷让公寓赚钱了,让金融机构赚钱了,却把风险都留给了租客。

如果租客是定期给公寓付房租,那就是在履行和公寓之间的租房合同。如果公寓违约了,租客有权利解除合同。换句话说,也就是不用再接着付房租了。

可是,如果租客是定期给金融机构还贷款,那履行的就不是租房合同,而是贷款合同了。

这两份合同在法律上没有任何的关联,一个合同的状态不会影响到另一个合同的状态。公寓违约了,租客去解除和公寓的合同,该要赔偿要赔偿,可是你签约的贷款合同,每个月还得接着还。

2. 热潮退去,负面不断

快速的扩张、抢占市场,让蛋壳的烧钱速度远远快于融资的速度,资金流压力巨大。

从它的招股书来看,每一套新增房源的成本,需要12到20个月才能收回来。不可避免地,它也玩起了“长收短付”和租金贷的把戏,把截留下来的大量的租金,拿去收新的房源。

这些资金相当于是租客付给房东的钱,只是短期寄存在蛋壳这里,可蛋壳却拿去做了长期投资。这里面不仅仅是挪用的问题,还有期限错配、短债长投的风险,就和饿了吃砒霜、口渴了喝农药一样,是不能长久的。

从2018年开始,盲目求快的后遗症开始出现了。

那年的8月31日,一篇文章刷遍了各大网络媒体的头条,阿里一个员工,在那年的1月做了入职前的全面体检,当时一点毛病都没有,各项指标都正常。5月,他住进了杭州的一间自如,住了两个月,就感觉身体不舒服。他到北京的医院一检查,发现自己得了白血病,没过几天就去世了。

很自然地,家属把矛头指向了自如,不仅发表了公开的文章来声讨,也向法院提起了赔偿诉讼,认为自如房间的甲醛超标,就是亲人英年早逝的罪魁祸首。

这起事故给长租公寓行业带来了一场大地震。以前公司为了加快回款,把装修完没多久的房源就上架出租。如今出了问题,市场风向变了,大家不敢这么莽撞了。

再加上有些地方开始稳定租金,限制每年租金增长的幅度,长租公寓的盈利空间被进一步压缩。原来拿着钱、只管闷头往里冲的资本,这时也抬起头来,打算再观望观望了。长租公寓行业的热度快速褪去。

资本一撤,风口没了,那些实力不怎么样的猪就掉了下来,摔成了肉饼。2018年下半年到2019年上半年,因为扩张速度放缓、资金回流变慢,不少中小型的长租公寓品牌陷入了危机。资金链断裂的、跑路的、转让的、被收购的,比比皆是。

在这波行业小洗牌里,蛋壳公寓当然也受到了影响。一方面,它有意识地开始收缩租金贷的比例,从原来的90%降低到了2019年底的60%,目的就是想降低经营风险。另一方面,它也趁此机会,低价收编了几个经营不善的对手。

但是,在快速扩张的时期,蛋壳从2017年到2019年一共亏损了51个亿,为了填补资金缺口,蛋壳公寓开始满市场地找钱。

2019年3月,蛋壳公寓融资5亿美元。10月,融资2亿美元。12月,和江苏昆山的经济开发区达成合作,双方各出6个亿设立投资基金。2020年1月,到美国纽约交易所上市,募集资金1.5亿美元。

这时候的蛋壳公寓已经意识到了自身的问题,开始调整战略,稳扎稳打,囤积子弹,积蓄力量。根据它2019年的年报,随着经营规模的扩张,规模效应已经慢慢出现了,净亏损率和EBITDA亏损率都已经在收窄。

就在蛋壳公寓风光上市的时候,新冠疫情爆发了。

3. 流年不利,疫情黑天鹅

对于长租公寓行业来说,2020是相当难熬的一年。很多中小品牌,经过2018和2019的打击,血槽已经快要空了。本以为就要熬出头,可以慢慢回血了,结果新冠疫情爆发了。房屋的空置率上升,市场的租金水平下降,许多企业的资金链命悬一线。

蛋壳公寓也是一样。虽然按照规模来说,它在行业内已经是数一数二的龙头了,虽然刚上完市,账上的现金还是有一些的,可新冠疫情的到来,好比是一场雪崩。

前几年盲目扩张的时候,欠下的债实在太多,所以十几亿元刚融到手,就得马不停蹄地往外花,眼瞅着满打满算也就能撑四五个月。怎么办呢?公司动起了歪心思。

一个是转嫁成本。蛋壳公寓以疫情为幌子,让房东给租客免租金,背地里却对租客的租金照收无误。很快这事就被捅到网上,网友大骂蛋壳吃相难看。

蛋壳公寓本来想要暗度陈仓,表面上高喊共克时艰,实际上偷偷地把租客交的租金给漏点下来,解决资金难题,这下露馅儿了。公司高管们日思夜想,头发都要愁白了。终于,他们大着胆子,把手伸向了zheng府的钱袋子。

2019年12月,蛋壳公寓和江苏昆山的开发区合作,各自出6个亿,搞了一个投资基金。几个月后,蛋壳以借款的名义,将12亿转到了自己的名下,连招呼都没跟昆山政府打一个。

因为此事,2020年6月,蛋壳公寓的CEO高靖被带走调查了。蛋壳公寓的资金链危机,也由此被曝光在大庭广众之下。

CEO被抓了,COO,即公司的首席运营官临危受命,当了临时CEO。可是,面对越来越紧张的资金问题,没有人能拿出一个有效的解决办法。公司的基本面也影响到了远在纽约交易所的公司股价,当年蛋壳公寓的发行价高达13.5美元/股,但如今只剩下2.37美元/股。终于,到了10月,蛋壳公寓爆雷了。

4.十年回望:好生意更需要好市场

回顾这段长租公寓的发展史,问题到底出在哪儿呢?为什么在美国、德国、日本这些国家,长租公寓行业就发展得那么好,国内的长租公寓品牌却频繁爆雷呢?其实还是国情和市场的差异。

在发达国家,城市化发展得早,年轻人的租房比率高,政府很早就开始对房屋出租进行立法和监管,制度体系已经相当完善了。公寓出租有规范性的指标,对租金的涨跌有严格的管制政策,企业的融资渠道也很丰富。

但是在我们国家,从90年代后期开始,才出现大规模的城市化。各个地方面对大量的新增居民,第一反应就是卖土地、盖新楼,结果,在房屋出租的制度设计上就出现了空白。

因为缺乏监管,传统的租房市场遍地是坑,创业者们开始引入长租公寓这样的新事物,想要谋求改变。可还是因为缺乏监管,长租公寓行业走向了野蛮生长。

在没有引导的情况下,资本的涌入让整个行业盲目扩张,融资手段的缺乏催生了畸形的创收模式。等到监管终于姗姗来迟,资本撤退了,企业独木难支,最终留下了一地鸡毛。

相关推荐